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花了錢并非就是你的家 法官提醒:這些房屋最好別買

作者: 來源:廣西日報發布日期:2019-04-15 11:04:45點擊數:

為了省錢,為了在農村養老,許多人往往會購買建造在劃撥、農村集體土地上的房屋或者小產權房。豈料,到頭來,錢花出去了但房子卻不屬于自己。法官結合有關案例,給大家提個醒——哪些房屋最好別買。

劃撥土地上的房屋,不得任意轉讓

【案情簡介】梁先生通過土地劃撥的方式獲得一塊土地后,建造了一棟房屋。鑒于自己居住有余,也為盤活資金,其將三樓的兩套房屋賣給了劉女士。劉女士搬入居住半年后,持《房屋買賣合同》前往房地產管理部門辦理產權登記時,卻遭到拒絕。“怎么回事?買賣雙方都沒有任何異議,而且我已經付清房款,我也早已實際占有了呀!”劉女士滿臉疑惑。

【法官說法】房地產管理部門的做法并無不當。土地使用劃撥是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。《城市房地產管理法》第四十條規定:“以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條也指出:“通過劃撥方式取得土地使用權的不得轉讓、出租、抵押。”正因為劉女士購買的住房是建立在劃撥土地上,而相關房屋買賣行為并沒有得到政府審批,自然也就無法辦理房產過戶登記手續。

集體土地上的房屋,不得隨意購買

【案情簡介】黃女士退休后,一直想在城郊農村買房養老。去年12月初,得知方某在農村有一棟小別墅出賣,立即前往觀看。因為非常稱心,黃女士很快與方某簽訂了《房屋買賣合同》并一次性付清了房款。可當黃女士歡天喜地搬入居住時,當地村委會的阻擾如同當頭一棒:你是城鎮戶口,并非本村村民,你與方某的房屋買賣行為無效。“這是真的嗎?”黃女士懵了。

【法官說法】黃女士與方某的買賣關系無效。《土地管理法》第十條規定:“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。”《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定則指出:農民的住宅不得向城市居民出售,不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》也表明:“改革和完善宅基地審批制度,加強農村宅基地管理,禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”《關于加強農村宅基地管理的意見》進一步明確:嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。本案所涉《房屋買賣合同》自然也不例外。

“小產權”房屋,不得隨便買賣

【案情簡介】一家位于農村的公司因為經營不善,虧損日益嚴重。為擺脫困境,公司決定在集體企業用地上建造房屋對外銷售。由于其價格幾乎是其它商品房的一半,池女士預購了面積最大又最向陽的一套。可今年1月5日,池女士卻接到國土資源部門的通知,該房屬于違章建筑的“小產權房”,不得買賣。“土地又不是個人的,怎么就不能建房銷售?”池女士心有不甘。

【法官說法】“小產權房”的確不得買賣。此類房屋建造在農村集體土地上,未辦理相關證件,未繳納土地出讓金等,“產權證”只是由鄉政府或村委會頒發。《國土資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》指出:建設、銷售“小產權房”,嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規,不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃,不符合土地用途管制制度,沖擊耕地保護紅線,擾亂土地市場和房地產市場秩序,損害群眾利益,影響新型城鎮化和新農村建設的健康發展,建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。也正因為如此,“小產權房”沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證,購房合同在有關部門也不會給予備案,所謂的“產權證”并不是真正合法有效的產權證。(顏梅生)

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